25年財稅管理經(jīng)驗
高級稅務籌劃專家
北京財稅研究院研究員
中央財經(jīng)大學特聘講師
注冊稅務師、資產(chǎn)評估師
北京國家會計學院特聘講師
中國企業(yè)財務管理協(xié)會理事
土地增值稅以最少的法規(guī)征最多的稅為特色，是每個財務人員最頭疼的稅種，法規(guī)的不足造成很多問題缺乏明確的規(guī)定，產(chǎn)生“灰色”地帶，成為企業(yè)的稅收風險點，但如果運用得當，也能成為企業(yè)的稅收籌劃點，“七分政策、三分溝通”是稅企PK的不二原則。
地方財政壓力山大，作為地方財政收入主力軍的土地增值稅自然成為稽查重點照顧的對象，是稽查的重中之重，全面了解土地增值稅清算全流程財稅處理要點及稽查重點并掌握應對技巧是地產(chǎn)財稅人員的頭等大事，也是降低企業(yè)稅收成本和稅收風險的重要區(qū)域，最能體現(xiàn)財稅人員自身價值。
詳盡解讀房企實際工作中的熱點問題和風險防范；
將土政策納入土地增值稅清算流程各個節(jié)點，讓學習不再“空洞”，激發(fā)財稅潛能；
基于真實案例數(shù)據(jù)分析，實務操作全覆蓋，會計分錄、計算過程、法規(guī)引用，全面提升籌劃技巧；
第一講：稽查新形勢及手段
1.新冠病毒和減稅降費新形勢下土地增值稅的喜與憂？
2.云端打擊和數(shù)據(jù)導偵
3.緊盯不放，狠狠打擊—四部委“打虛打騙”、“三假”
4.“稅警關銀”聯(lián)合出擊
5.從“各自為營”到稅總特派辦牽頭查辦跨區(qū)域案件
6.“以最少的法規(guī)征最多的稅”造成土地增值稅模糊地帶多
第二節(jié)：土地增值稅預征實操處理及稽查風險應對
1.預征土地增值稅的計稅依據(jù)及誤區(qū)
2.預繳土地增值稅是否產(chǎn)生滯納金？
3.定金、誠意金、認籌金和訂金是否預交增值稅
4.預繳階段稽查風險點及應對策略
第三節(jié)：土地增值稅清算條件和清算單位涉稅要點把控及處理技巧
1.“可清算”和“必清算”涉稅要點把控及處理技巧
2.清算單位確定及處理技巧
3.清算單位是否等同成本核算對象
4.清算申請與受理
第四節(jié)：土地增值稅清算項目實操處理及稽查風險應對
1.地價款和土地征用拆遷補償費實操處理及稽查風險應對
⑴拿地形式和稅前列支要求？
⑵政府返還資金涉稅要點把控及處理技巧
⑶土地成本分攤原則及處理技巧
⑷逾期開發(fā)繳納的土地閑置費等是否可以扣除？
⑸拆遷安置涉稅要點把控及處理技巧
⑹拆遷安裝費、市政配套費等是否繳納契稅
⑺母公司拿地子公司運營涉稅風險把控及處理技巧
⑻排污費、異地人防建設費財稅風險管控
⑼參加土地競拍時支付的傭金等費用可否作為土地增值稅的扣除項目？
⑽“紅線外”支出能否在土地增值稅前扣除
2.前期工程費實操處理及稽查風險應對
3.建筑安裝工程費實操處理及稽查風險應對
⑴建筑安裝工程費稽查審核要點及風險管控
⑵無法取得發(fā)票如何巧妙處理？
⑶施工現(xiàn)場水電費常見誤區(qū)及風險管控
⑷“甲供工程”業(yè)務重復扣除風險管控
⑸“硬裝”和“軟裝”區(qū)別及土地增值稅前扣除技巧
⑹營銷涉稅建造費財稅處理差異及財稅風險管控
⑺質保金涉稅風險把控及處理技巧
⑻開發(fā)成本分攤方法及涉稅處理技巧
⑼商住一體樓成本費用劃分技巧
⑽關聯(lián)交易風險管控及謀劃策略
⑾虛增成本常見的套路及規(guī)劃策略
⑿不可忽視的工程定額和預決算
4.基礎設施費和公共配套設施費實操處理及稽查風險應對
⑴基礎設施費稽查審核要點及風險管控
⑵園林綠化工程風險管控及處理技巧
⑶公共配套設施費稽查審核要點及風險管控
⑷紅線外道路綠化等費用能否計入基礎或配套設施？
5.開發(fā)間接費用和開發(fā)費用實操處理及稽查風險應對
⑴開發(fā)間接費用和開發(fā)費用的區(qū)分及處理技巧
⑵前期物業(yè)費財稅風險管控
⑶遮光補償費能否在土地增值稅前扣除？
⑷金融機構融資土地增值稅扣除涉稅要點把控
⑸非金融機構土地增值稅扣除涉稅要點把控及處理技巧
⑹民間融資新政剖析及風險把控
⑺股東貸款企業(yè)使用的涉稅風險及優(yōu)化策略
⑻資金池運作模式涉稅風險及風險應對
⑼統(tǒng)借統(tǒng)還涉稅風險要點把控及優(yōu)化策略
⑽融資費用如何土地增值稅前扣除最大化？
6.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金實操處理及稽查風險應對
⑴“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”是否等于“稅金及附加”？
⑵售房繳納的印花稅能否在土地增值稅前扣除？
⑶不允許在銷項稅額中計算抵扣的進項稅額是否可以扣除？
⑷稅金在土地增值稅前扣除技巧
7.加計扣除項目實操處理及稽查風險應對
第五講：土地增值稅清算收入實操處理及稽查風險應對
1.土地增值稅收入稽查審核要點
2.土地增值稅清算收入范圍及風險把控
3.更名費是否計征土地增值稅？
4.違約金、賠償金等是否繳納土地增值稅？
5.土地增值稅收入稅會差異及風險管控？
6.代收費用是否作為土地增值稅收入？
7.低價房涉稅風險管控及應對策略？
8.政府限定回遷房價格如何確認收入額？
9.精裝房銷售涉稅要點把控及處理技巧
10.賣房送家電等營銷措施涉稅風險把控及處理技巧
