30年稅務(wù)稽查經(jīng)驗
國家稅務(wù)總局高級專家
中國注冊稅務(wù)師、會計師
廣東省國家稅務(wù)局網(wǎng)上納稅人客座講師
《納稅》、《中國稅務(wù)報》雜志常年撰稿專家
2016中國十大財稅專家國家稅務(wù)總局納稅人
清華大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)、廣東財經(jīng)大學(xué)總裁班特聘專家
曾任：國家稅務(wù)局江西省某地級市
鑒于房地產(chǎn)、建筑企業(yè)具有開發(fā)、建設(shè)周期長、業(yè)務(wù)復(fù)雜等特點，因此涉及稅務(wù)處理方面的難點、熱點問題很多，也就成了稅務(wù)稽查的重點。為此本課程選取了諸如實際毛利額與預(yù)計毛利額的差異如何調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本差異分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提成本有哪些風險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將閑余資金投資理財取得理財產(chǎn)品收益的增值稅處理等問題進行深刻剖析。
以及就“政府獎勵”是否需要從實際支付的土地出讓金中扣除計算土地增值稅，并結(jié)合當前工作實際，對稅務(wù)稽查在土地增值稅清算階段如何進行檢查作詳細解讀。與此同時，本課程還就建筑企業(yè)如何應(yīng)對稅務(wù)稽查提出一些具體建議，諸如建筑服務(wù)增值稅分包款差額扣除需把握幾點，“甲供工程”等項目的工程造價與增值稅檢查技巧，如何檢查建筑施工企業(yè)常見違法手段等。希望對各位財務(wù)人員有所幫助，不當之處懇請批評指正。
本課程旨在促使各單位基本建設(shè)財務(wù)、工程EPC總承包、工程概預(yù)算、審計、投資、評審等管理人員盡快理解與熟練掌握國家最新的PPP模式、基建財務(wù)規(guī)、PPP會計核算與稅收政策以及基本建設(shè)審計，幫助相關(guān)從業(yè)人員全面掌握建設(shè)項目各階段財務(wù)處理的方法和技巧，專項審計的內(nèi)容和重點，構(gòu)建高質(zhì)量的工程項目內(nèi)部控制規(guī)范體系，確保合規(guī)合法、安全高效使用建設(shè)資 金，提高項目投資效益。
第一講：掌握稅務(wù)局稽查局檢查企業(yè)所得稅是從何處入手的
1、稅務(wù)稽查如何擠出房企成本中的“水分”
2、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本差異分析
3、房地產(chǎn)行業(yè)成本預(yù)提，涉稅風險解析
4、實際毛利額與預(yù)計毛利額的差異如何調(diào)整
5、這筆計稅成本究竟適用哪項政策
6、營利性無產(chǎn)權(quán)車位：成本不能一次性扣除
第二講：了解稅務(wù)局稽查局增值稅檢查需要關(guān)注的側(cè)重點在何處
1、這家企業(yè)的“花賬”太離譜
2、項目全部交樓后補交土地出讓金的稅務(wù)處理
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得理財產(chǎn)品收益如何繳納增值稅
4、包銷價差收入增值稅稅目歸屬何方
甲房地產(chǎn)開發(fā)公司和乙房地產(chǎn)銷售機構(gòu)(與甲方無關(guān)聯(lián)關(guān)系)簽訂了一份包銷協(xié)議，協(xié)議約定甲方將房地產(chǎn)以固定包銷價格給乙方，乙方按照市場價對外銷售，甲方與最終客戶簽訂購房合同，由甲方直接開具銷售發(fā)票給最終客戶，中間差價作為包銷酬金由乙方收取。請問乙方取得的價差收入是否應(yīng)按“服務(wù)業(yè)-代理業(yè)”征收增值稅？
5、預(yù)售房產(chǎn)完工后，收入和成本何時結(jié)轉(zhuǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲公司于2017年5月開始預(yù)售一處樓盤，合同約定的房產(chǎn)交付時間為2019年10月。該樓盤于當年售罄，累計實現(xiàn)預(yù)售收入1億元。2018年6月，樓盤竣工，甲公司隨即辦理了竣工備案，并結(jié)算計稅成本4000萬元。
對于企業(yè)應(yīng)何時結(jié)轉(zhuǎn)成本和收入，稅企雙方存在爭議。
6、“銷項稅額抵減”和 “預(yù)繳增值稅”兩個特殊業(yè)務(wù)的會計處理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的差額征稅，與從營業(yè)稅平移過來的差額征稅政策最大的區(qū)別在于，當期允許扣除的土地價款應(yīng)當與銷售額對應(yīng)，不能與銷售額對應(yīng)的土地價款，不能在當期扣除。
7、對簽訂建筑企業(yè)“三方協(xié)議”的項目如何稽查
８、稽查局是如何檢查建筑施工企業(yè)常見違法手段的
9、 建筑服務(wù)增值稅分包款差額扣除需把握三點
10、“甲供工程”等項目的工程造價與增值稅檢查技巧
11、母公司拿地子公司是否可以做稅收扣除
第三講：揭下稅務(wù)局稽查局對土地增值稅檢查重點的面紗
1、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中利息扣除的稅務(wù)處理分析
2、“公共配套設(shè)施”安排不當 “土增稅”多交3000多萬元。
3、“政府獎勵”是否需要從實際支付的土地出讓金中扣除
甲房地產(chǎn)公司為開發(fā)“月亮城”項目取得50畝國有建設(shè)用地，共向縣國土資源局支付150000萬元出讓金，其后縣財政局先后兩次共給予甲房地產(chǎn)公司獎勵資金2000萬元。在土地增值稅清算時，對此2000萬元“政府獎勵”的涉稅處理，稅企雙方產(chǎn)生分歧．．．．．．
4、房地產(chǎn)項目紅線外支出的土增扣除問題如何解決
5、房企歸集建安費：哪種方法更優(yōu)
在實務(wù)中，一些房地產(chǎn)企業(yè)對建筑安裝工程費的歸集和計算存在困惑。其實，土地增值稅政策性強、清算規(guī)則復(fù)雜，涉及法律法規(guī)廣泛，在實際操作中難度頗高，尤其是建筑安裝費等成本費用歸集問題，一直是房地產(chǎn)企業(yè)實操中的難點。
6、對稅務(wù)師事務(wù)所等中介機構(gòu)出具的土地增值稅鑒證報告，稽查查什么
